F&R Arns – Síndicas Profissionais
As principais legislações aplicadas dentro de um condomínio são o Código Civil (CC) e a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT).
Algumas das principais disposições do Código Civil dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos e a administração do condomínio, devendo ser observada:
- O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa.
- A convenção deve ser firmada pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória. Para ser oponível contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
- A convenção determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas; II – forma de administração; III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos; V – o regimento interno.
- São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
- São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
- Em caso de inadimplência o condômino ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados, bem como à multa.
- O condômino que não cumprir os deveres pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção.
- A realização de obras no condomínio depende: se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; se úteis, de voto da maioria dos condôminos; se necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
- O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
- É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição.
- A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
- Compete ao síndico: I – convocar a assembleia; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.
- O sindico deverá convocar, anualmente, uma assembleia para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger um substituto e alterar o regimento interno.
A Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) é aplicada, principalmente, para os funcionários contratados diretamente pelo condomínio.
Algumas das principais providências que devem ser tomadas pelo condomínio são:
- Providenciar um contrato de trabalho prevendo o prazo de experiência, de no máximo, 90 dias, a função exercida, a jornada de trabalho e a remuneração pactuada.
- Realizar o exame admissional para verificar se o empregado está apto para assumir as funções que exercerá no condomínio.
- Registrar a CTPS, no qual deverá constar o início do contrato de trabalho, a função e a jornada de trabalho que exercerá, bem com a remuneração pactuada. A ausência desse registro poderá gerar uma ação de reconhecimento de vínculo de emprego e a aplicação de multa por órgãos de fiscalização. Importante mencionar a existência de um sistema chamado “eSocial”, o qual unifica o envio de informações para o INSS, Receita Federal e Ministério do Trabalho e Previdência. Além disso, as informações lançadas neste sistema “migram automaticamente” para a CTPS digital.
Algumas questões importantes dentro da legislação trabalhista:
- Jornada de trabalho não deverá exceder oito horas diárias e 44 horas semanais. Existe a possibilidade da realização de uma jornada diferenciada, como a escala de 12×36, ou seja, 12 horas de trabalho por 36 horas de descanso.
- Horas extras correspondem a, pelo menos, 50% a mais do que a hora em regime comum de trabalho (artigo 7º, XVI da CF) e, aos domingos e feriados, este adicional é de 100%.
- Ainda, segundo a CLT,a jornada pode exceder até 2 horas diárias, mediante acordo coletivo de trabalho ou contrato.
- Importante sempre observar a previsão nas Convenções Coletivas de Trabalho (CCT) de cada região e a eventual existência de um “banco de horas”.
- Direito a intervalo para almoço ou descanso, o qual pode ser “ajustado” no momento da contratação, mas pode ser de no mínimo 30 minutos, desde que esteja autorizado ou previsto em norma coletiva e contrato de trabalho.
- Férias a cada 12 meses de trabalho o funcionário tem direito a 30 dias de férias remuneradas, a qual será definida a critério do empregador. Elas poderão ser divididas em três períodos, sendo que um deles não poderá ser inferior a quatorze dias corridos e os demais não poderão ser inferiores a cinco dias corridos, cada um. Além disso não podem começar em sábados e feriados.
- Se as férias forem concedidas após o prazo legal devido, o empregador deverá pagar a respectiva remuneração em dobro.
- 13º salário, a sua primeira parcela deve ser paga até o final de novembro e a outra parte antes de 20 de dezembro.
- A primeira parcela pode ser recebida por ocasião das férias, mas o empregado deve solicitar por escrito até janeiro do respectivo ano.
- Faltas ao serviço sem prejuízo de salário, por exemplo: dois dias consecutivos em caso de falecimento de cônjuge, mãe, pai, filhos, avós, netos, irmão ou dependentes; três dias consecutivos em virtude de casamento; uma falta por ano para acompanhar o filho de até seis anos no médico, consultas ou exames durante a gravidez da companheira; para realizar provas de vestibular e ingresso no ensino superior.
- Adicional noturno de 20% sobre o valor da hora de trabalho para o colaborador que cumpre expediente à noite, entre 22h e 5h da manhã. Todavia, precisa ser analisada a Convenção Coletiva de Trabalho de cada cidade ou região para verificar o percentual que deverá ser aplicado.
- FGTS depositado mensalmente pelo empregador, calculado de acordo com o salário e incide sobre as férias, aviso prévio e 13º. O prazo final para o seu recolhimento é dia sete do mês subsequente ao pagamento da folha salarial.
- Aviso prévio é um aviso obrigatório antecipado que o empregado ou o empregador precisa emitir no caso da solicitação do encerramento do contrato por prazo indeterminado.
- Gestantes têm direito àestabilidade no emprego, ou seja, não podem ser demitidas a partir da confirmação da gravidez até cinco meses depois do parto. A licença maternidade possibilita a dispensa remunerada de 120 dias após o parto ou a partir do 28º dia antes deste.
- Licença paternidade de 5 dias, contados em dias corridos, mas por ser licença remunerada, deve ter início em dia útil.
- Normas de segurança e medicina do trabalho devem ser sempre observadas, bem como aplicadas as disposições estabelecidas na Convenção Coletiva de Trabalho (CCT) em cada estado ou município.